易宪容：来自美国房地产市场的启示

    春节前曾参加过一个国际联线的可视电话会议，了解了美国房地产市场按揭贷款面临着巨大的潜在风险。尽管美国房价从2006年初已开始下跌，但是房地产抵押贷款市场的问题最近才真正被暴露出来，其问题是次级按揭贷款证券化那部分。3月初，汇丰控股、New Century Financial以及Countrywide Financial纷纷宣布由于客户拖欠贷款的情况日益恶化，公司盈利将遭受重大冲击。美国联邦存款保险公司发表的报告显示，去年第4季度房屋贷款拖欠还款的案例大幅增加了15.6%，新增金额达30亿美元，远高于第3季度5.2%的增长率。此外，现时美国银行的风险意识大大降低，坏帐拨备占整体贷款比率是1990年以来最低的。在这样的情况下，若坏帐问题恶化，美国银行的盈利会大幅下挫，自然不利股市。而且如果美国住房市场继续走低，那么不仅对美国股市会产生很大的影响，更为重要的是会影响美国银行的金融安全。我由此也想到了目前中国房地产市场的一些问题。

　　在中国，国内房地产市场为什么能够在短期内迅速发展，很大程度上与国内银行推出的住房按揭贷款产品有关。可以说，住房按揭贷款已经成了国内银行业及房地产投资最为理想的工具。

　　由于国内房地产市场根本就没有出现过周期性的变化，再加上国内住房按揭贷款在市场流行时间并不长。因此，对于国内各家银行来说，它们都把个人住房按揭贷款看作是银行优质资产，国内不少银行为了争夺一笔笔住房按揭贷款，往往会不惜突破规则限制，让那些没有资质的贷款者进入市场。比如，在一些地方银行，就曾出现过一个人贷款7800万，购房120套的现象！这不仅使得国内个人住房按揭贷款存在巨大风险，也使得中国的按揭贷款证券化产品无法在中国流行。因为，没有一家银行会愿意把自己“优质资产”拿出来让利给其他的投资者。同时最近国内股市价格暴涨，证券市场赚钱效应诱导使国内不少人通过假按揭贷款，让大量的银行资金进入证券市场。这不仅有害于国内证券市场发展，也给国内房地产市场与银行金融体系制造许多潜在的风险。

　　从美国经验可以看到，在房地产市场繁荣时，各种住房信贷的金融机构都会借助于这种房地产市场的繁荣进行信贷规模大扩张。而且在此过程中，往往会降低住房按揭贷款者的市场准入标准，后者能够轻易地借助金融机构的杠杆炒作房地产，因此这些人不仅有强烈的进入房地产市场的动机，市场的逆向选择一定会使得这些高风险的住房投资者在住房按揭市场大行其道，而让那些风险谨慎者住房按揭者退出市场。比如根据《华盛顿邮报》2006年12月的报道，很多房主不仅难以支付高额可调息按揭付款，而且购房者按揭贷款是零首付。

　　在中国，这些事情是不是早已发生了，在目前房地产市场繁荣期还不容易被披露出来。但是如果国内房地产市场出现逆转，个人住房按揭贷款潜在的风险都将暴露出来。

　　而且，从一般的常识来看，房地产市场的价格是不可能永远只涨不跌的，只不过这个市场的繁荣在什么时候终止没有谁能够完全预测到。如果等问题发生时，我们肯定会措手不及。这就是美国目前房地产市场对中国银行业的一点启示吧！