专家解读《物权法》“房权”五热点

   《物权法》５编２４７条中，大量条款涉及房屋物权。

　　全国人大法律委委员、中国政法大学校长徐显明参与了《物权法》立法过程。且听他一一点评《物权法》出台后的房屋产权。

　　不动产置于阳光下

　　《物权法》明确规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”

　　点评：不动产登记制度体现了现代意义的中国特色的物权制度，《物权法》关于不动产的条款，明确了物的归属，减少侵害的可能性，有助于定纷止争和对物权的保护。同时，法律明确规定不动产登记，将不动产置于阳光之下，对遏制腐败具有促进和推动意义。

　　业主有权更换物业

　　《物权法》规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理。

　　点评：业主共同决定选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人，这是业主的权利之一。物业只是为业主提供服务，业主有权选择服务。

　　车库首先满足业主

　　《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　点评：关于车库车位归属的规定，正是考虑到开发商和业主利益的平衡。若只顾业主利益，开发商可能不再开发车库车位；若只顾开发商利益，又不符合规划中关于公共空间的约定。法律规定“首先满足业主的需要”。“首先”不同于“优先”，后者指在同等条件下业主优先获得；“首先”则不区分条件，更有助于保障业主利益。

　　不得妨碍采光权

　　《物权法》规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

　　点评：采光权、通风权等属于相邻权，物权法把相邻权作为一类权利固定下来，有助于化解纠纷和矛盾，促进邻里和谐，构建和谐社会。

　　拆迁须为公共利益

　　《物权法》规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

　　点评：法律规定了严格的补偿机制，保护公共利益和公民个人利益。物权法实施后，“钉子户”是否可以强拆，关键是看拆迁后将建设什么项目。如果是商业项目就没有理由征收。 物权法规定，国家、集体、私人的物权平等保护。在我看来，社会应该更好地保护公民的物权，他们处于弱势。国家相关部门应尽快完善配套的其他法律法规，比如侵权法等。