万科物业辉煌的背后

    万科也许是中国惟一的跨地域的地产品牌，也是中国最具文化魅力的六家企业之一。在相同地段，其楼盘比别人卖贵1000元，很大程度上得益于其出色的物业服务。

    深万科副总姚牧民带客户参观，在介绍游泳池水质时，总是舀一杯一饮而尽。何也？水质太纯净了，完全符合饮用标准。物业上每天24小时对水循环过滤，每天都进行PH值检查。
  
    俺朋友在万科.金色家园呆过几天，说压根没瞧见有保洁人员扫地什么的，地面却保持得纤尘不染。一问才知人家搞的是“隐性服务”，这是种更高层次的物业服务，旨在避免给业主带来不便或视觉不快。实际是在没人时，即时清洁。

    手头有个资料，深万科物业管理面积90多万平米，深万科每年贴补物业上1000万元。可以说万科物业的辉煌除先进的管理理念外，更大程度上是靠金钱打造出来的。.

    莱茵物业的资金来源主要有：
    一、KFS的托管费。扬州目前的规定是每平方10元。（本应提供的物管用房、社区用房，配套设施暂且不表）。
    二、经营托管物业的收益。小区的会所奶酪KFS好像没有敢动，会所的产权就应归全体业主。一般情况下，会所交由物业公司经营，用其收益来贴补物业。还有一个是车位经营收益，物权法就车位归属争论不休，南京的做法是，即使车位成本没摊入成本，也得拿15%归全体业主。俺以为，不管如何除上述情况外，地上车位100%应归业主所有，毕竟土地成本已算在业主头上了。业主停车交钱，是因为占用公共设施、公共资源，应予合理补偿。
    三、物业管理费。如服务不到位，第二年费用往往收不齐。鸿泰家园收了95%就在扬州名列前矛了。
    四、物业公司的自我创收。这是本文重点要讨论的。实际上高档小区本身就是一个富矿、优质的终端资源。物管公司可以通过更新服务理念，创造服务方式来充实物管资金。A、代办服务收益。这笔钱不是业主额外支出的，是类似团购的收益。比如扬州某小区电信服务、代办煤气开通（3314元）物业公司现场办公，代开票。电信上装个电话补贴50元，煤气公司办一个补贴30元。又比如封闭阳台，大家倾向无框阳台，也可统一办，无框阳台像个折叠扇，可无限度开合，外有凹槽，不影响装纱窗。价格每平方200—250元。B、垄断性的服务收益。交房后，选择有资质的装修公司入场并在小区内安排展牌。业主订牛奶可选择一、二家商店统一办，发小区出入证，搞点垄断收益同时，也保证小区安全，到处都是送奶的也不行。C、广告性收益。扬州电信在某小区自掏腰包整了个宣传栏，只让宣传了3个月，此后变成物业的创收平台。宝林家具港挂了几个月横幅花了1000块大洋。D、公共设施服务。游泳池纯免费是搞不好的，下水人少的话，也可考虑对外开放。网球场、羽毛球场如有球网、提供球拍的话，也可收费。不过对小区业主肯定要区别对待，对业主实行会员制，发贵宾卡，就算2折吧。
  
    农夫恐又涉嫌与KFS、物业穿一条裤子了，俺以为整好事还得换位思考。当年俺卖粮食时，总是先把别人的难处多想想，站在对方主场上考虑一小下。等到对方难处不大了，咱的事不就好办了吗？
万物有情皆可爱，不怕旁人笑我痴。

文章来源：扬州房地产信息网