2007年北京房地产将是商业地产投资年，这是京城主流媒体以及各方商业地产专家共同发出的声音。谁才是今年商业地产的最大嬴家？成为各方关注的热点。近日，“返租金销售，零租金进驻”颇具诱惑力的商业广告，频频刊登在各大主流媒体，引发了经营商家、投资人以及商业地产专家的强烈兴趣，成为2007年春天北京商业地产的最大亮点。
据了解，国美第一商街此次推出的“零租金”进驻经营的商铺位于20号楼，主力铺位面积100——200平方米，商铺销售率已经达到90%以上，并将于今年6月31号交房使用，业态定位国美“品位生活中心”，如：经营瑜珈健身、美容护夫、儿童艺术培训、茶室、咖啡、酒吧、鲜花礼品、足疗按摩、家政护理、室内球馆等。目前，还有少量商铺实行“返三年租金”销售，即：客户只要购买20号楼商铺，签约同时一次性扣除三年的租金。如：购买总价100万元商铺，签约即返20万元租金，购买200平方米商铺，一次性可获得39.3万租金。
“零租金”目的实现三方共赢
商业地产项目的招商、经营问题，一直就是障碍项目销售的最大难点，如何平衡开发商、经营商、投资人这三方面的利益，是一个商业地产项目能否成功的关键。明天地产业务发展中心总监贾玉鹏说，此次国美第一商街实行品牌商家“零租金”进驻经营策略，其实就是为了实现这三方面的共赢，保证整个国美商街长期繁荣发展。
据了解，国美“品位生活中心”是根据区域居住人群的生活特点，结合国美第一商街的其它业态组合，为业主量身定制的消费休闲场所。“在家即休闲”是“品位生活中心”为业主提供服务的定位承诺。贾玉鹏说：“业主可能会觉得东城的酒吧很幽雅，西城的足疗按摩保健最舒服，可能喜欢南城的蛋糕和北城的花店，可你不可能在忙碌了一天之后还在为此东奔西跑，国美‘品位生活中心’就是要为这些高品质的商家提供一个舞台，把最好的东西集中过来，互为依托，锦上添花，这是国美第一商街希望带给国美第一城业主们的现代高品质生活方式。‘零租金’进驻经营模式，可以让商街的业态组合按照我们事先给国美业主精心设计的规划业态发展，通过我们“四统一”、“四保证”的商业营销战略，确保商街繁荣。通过零租金招商、返租金销售，我们做到了最诚信让利，尽最大可能地做好平衡投资人和经营商家的利益，这样做有利于做大、做强明天地产的商业品牌，有利于明天地产公司的长远发展”。
“返租金”确保投资人收益
北京商业步行街秘书长董利分析，通常商铺的目标客群归纳为两大类，一是投资客,只买不经营；二是经营商家,只租不买；这两类客群占到商铺销售的90%以上,买铺然后自己做经营的单子很少,最多不到10%。但他们关心的焦点问题都是一样的----就是商铺业态定位好不好,有没有人来消费,一句话,都是为了赚钱。商家关心每天的生意流水,投资客关心商铺的租金回报。所以，这就给开发商业地产的开发商提出了新课题和高要求,怎样兼顾好这两方面的利益?直接关系到项目的成败。
贾玉鹏表示，国美第一商街“买铺即返三年租金”的营销模式，就是为了确保整个国美第一商街开街经营后的良好运营，在短时间内迅速打响自身品牌，保证商铺投资者的利益，而推出的“统一管理、分散经营”的新商业模式。主要是指投资者购买商业面积，所购商铺的前3年租金在客户签约的同时，开发商一次性支付给投资人，投资人实际购买商铺的总价款，等于该商铺合同签约总价减去三年该商铺应得租金的差额。具体操作原则是根据国美第一商街与品牌经营商户洽谈的租价，按照不同行业计算租金，且采用递增式租金计算模式，前三年按1.82元/平米/日计算租金，共计3年的租金1965.6元/平米。客户认购时按8534.4元/平米签订认购书，即：售价10500元/平米减去3年的租金1965.6元/平米等于合同签约价款8534.4元/平米。“要做到平衡开发商、经营商、投资人这三方面的利益，开发商做到诚信让利同时还要花大力气炒作商气，这是好商业项目的成功秘诀。”
明天地产商业秘诀——"炒商"不"炒铺"
研讨会上，北京万商俱乐部主任杨哲轩，非常赞赏明天地产提出的"炒商"不"炒铺"的销售原则。他认为，商业地产的炒作一般有两种目的，一是炒商，二是炒铺。炒商，就是要炒商气、炒名气、炒人气，让开发的所有的商铺都火起来，让经营者都能赚到钱，“这样的炒作是负责任的炒作，是非常可取的。”，而炒铺是为了拔高物业的售价，通过商业活动的炒作，聚集人气，然后抬高商铺的售价，这样做必然会提前透支由于商气炒作而聚集起来的人气价值，提前透支商铺养商阶段的利润空间，“这是一种非常短视的行为。”
国美第一商街"炒商"不"炒铺"销售原则的具体做法,一方面,扎实做好商街的整体规划,做好产品的同时与多家专业商业代理机构建立战略合作关系,选定商业品牌,增加广告投入,帮助商家不断搞活动进行商业炒作,培育商气;另一方面,在商业氛围起来之后,合理制订商铺的销售价格,给投资客预留较大的物业增值空间,同时通过“零租金进驻，返租金销售”的运作模式，统一规划管理，为投资人代养三年商铺,以租金补贴的方式,帮助投资人低租金尽快出租商铺,确保投资人收益的做法，为商业地产开发运营走出了一条新路。
