下半年楼市平稳开局小户型楼盘略有增加——
备受关注的2007年北京楼市在经历了半年的发展之后并未显现出人们曾经预测的波澜起伏，去年众多悬而未决的政策到目前仍有相当一部分没有得到具化和落实；受“90/70”政策截流而被人们重点期待的小户型放量高峰迟迟未到，大户型依然是市场上不变的主角；持续高涨的房价继续令很多普通购房人望楼兴叹，不同机构统计上半年北京房价增幅仍在10%以上；两限房用地在人们漫长的等待后终露峥嵘，但现在谈限价房的供应和对市场的影响显然为时太早。
在这样一种背景下，京城楼市迈进2007年下半年的门槛，而7月的市场从目前来看也并未显示出更大的变化，对现状的维持依然会是主旋律。据中大恒基不动产营销市场研究中心调研统计，7月预计有54个开盘项目，其中纯新盘20个，老项目后期有34个。从预计开盘的项目中，小户型楼盘开盘量有所增加，预计7月将有18个小户型楼盘入市，其中10个为纯新项目。
●小户型占开盘总量三成有余
从7月预计开盘统计数据显示，虽然大户型的绝对优势还未能撼动，有35个新、旧项目都以大户型面市，但18个小户型项目预计入市，占开盘总量三成有余，还是让人们看到了小户型放量逐渐上扬的趋势。在这18个楼盘中，纯新盘10个，占小户型开盘项目的大半壁江山；而且除了个别的高端公寓项目外，12个小户型楼盘都是普通住宅，当然，这些楼盘更多还是位于城市边缘地带，绝大多数分布在四环以外，更有10个项目位于五环以外。
中大恒基不动产营销董事长刘益良分析认为，小户型可以说是这几个月以来曝光率最高的词，国家在关注房产的调整效果，关注小户型的入市量；开发商在关注小户型的销售情况，考虑如何在微妙的供需博弈中占有绝对的优势；消费者在关注小户型入市的量，是不是真的有足够的楼盘入市，是否有适合自己的楼盘开盘，价格会产生怎样的变化。在高房价低总价的趋势下，更多的自住、投资目光已经开始转向了小户型，小户型在整个楼市的占比增长是政策推动下的良性发展。预计下半年，不管是纯新盘还是老项目后期的小户型，其入市量都将能继续稳定上升。从小户型的潜在客户群体来说，更多的是集中在中档、或中档偏上的消费群体，所以更多的项目位于四环、五环外的区位，能更好地体现城市中心区与副中心区的人口平衡。
●郊区化趋势日渐明显
在6月的市场分析当中，城八区的楼盘成为了新增放量的主力，但从长期看来，这并不能改变住宅向郊区发展的大趋势。这一趋势在7月有望新开盘的项目中得到了明显的印证。据统计，在总共54个有望开盘的项目中，五环以外的项目达到31个，占据开盘总量的近六成，四至五环项目13个，四环内入市项目预计共10个，占开盘总量不到两成。
而在区域上，虽然朝阳仍保持其“龙头”的位置，预计将有14个新、老项目7月入市，但除朝阳区外，其他几大城区的放量并不明显，预计海淀、丰台、石景山这三个前几个月的放量大区在7月总共才有10个项目入市，而西城、崇文也仅有2个公寓楼盘入市。而在郊区，除了大兴区预计有7个项目入市外，昌平、通州预计也将分别有6个项目开盘销售。此外，房山、怀柔、门头沟、密云等郊区县都将有项目入市。
●公寓继续集中放量
据中大恒基不动产营销市场研究中心统计数据，7月预计开盘项目中有29个普通住宅项目，而公寓项目有15个，延续了上月公寓项目三成放量的趋势，且本月预计开盘的20个纯新盘中11个为公寓项目，更是体现出公寓这种物业类型最近在市场上的强劲势头。不过，这些公寓项目大多也坚持了价格上“高开高走”的特点，虽然在区域上大多数都在四环、五环之外，但在价格上仍是高位运行，均价达到13500元/平方米。
刘益良认为，大量的纯新公寓项目计划在7月上市，而且很多都位于城市边缘地区，一方面是因为城市的不断扩张，中心区域地块减少，高端的居住需求也随之向外扩展；另一方面也是在城市副中心的发展之下，新城的加速建设，公寓类型的住宅产品成为了区域配套所需，随着城市附中心建设的提高与完善，更多的中、高档项目的需求者也陆续入住，公寓等项目的需求量还将有所增加。(高彤）
